清远
切换分站
免费发布信息
当前位置:清远房产信息网 > 清远热点资讯 > 清远房产新闻 >  “锦江之心”在成都的高端轴线上向东生起。

“锦江之心”在成都的高端轴线上向东生起。

发表时间:2020-05-15 19:38:02  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

随着城市发展版图扩容,“中心”价值不断焕新,新兴住区也趁势崛起。

连日来,东部新区的相关消息持续刷屏,成都全面开启“向东时代”。在主城区,担当东进原点的锦江区率先体验到这股“东风”的魅力。当东大街、攀成钢等热门版块的开发几近尾声,业内外的新关注点是:锦江区下一个高价值“归宿”在哪里?

从城市迭代和版块崛起来看,锐理君认为有三个重要的指标:先天区位、发展潜力、开发格局

以这三个指标扫描,锐理君发现了一个全新的楼市版块——“锦江之心”,它的大致范围如下:

△锦江之心:以中环路和成龙大道相交点为原心,中环路与三环路之间距离为半径的开发热土,囊括了锦江区政府、四川师大TOD等

锐理君将从三个方面进行解读

先天优势突出

区位=C位

此前,“锦江之心”在房地产开发版图中并不清晰,实际上这里是整个锦江区当之无愧的中心,依托两大“先天因子”,就已经具备弯道超车的潜力。

先天因子一:“六片区”中心

锦江区的空间布局规划中提出,将形成“一核一轴三带六片区”的发展格局,其中金融城片区、攀成钢片区、狮子山片区、琉璃场片区、东村片区、环城生态区共同构成了区域6大功能片区。

△锦江区“一核一轴三带六片区”的发展格局, “锦江之心”绝对属于中心

从地理位置来看,“锦江之心”处在这6大功能片区相对最中心,在中环路、三环路、成龙大道等城市级主干道的串联下,能有效联通各大功能片区,实现资源共享。

先天因子二:囊括区域行政中心

除了是锦江区6大功能片区中心,“锦江之心”还囊括了区域行政中心——锦江区政府。要知道,区域行政中心的选址,一定会结合区域发展空间框架和发展战略格局等因素进行前瞻思考。换句话说,区域行政中心在哪儿,后期的发展计划一定会跟上,各方资源也会聚集形成“雪球效应”。

虽然区域行政中心附近的地价和房价并不便宜,但房企和购房者都倾向于朝这里聚集:一方面,对房企而言,这里容易催生战略性的产品,能快速实现城市级占位;另一方面,依托政、经、教资源,购房者的房产价值也更牢靠。以“锦江之心”这一区域为例,楼市“新面孔”禹洲地产2019年首进成都时,就将在蓉第一子落在了距离锦江区政府200米左右,作为其战略性进入成都的开端之作。

在价值“看涨”中心

潜力=实力

锐理君之所以将这里定义为“锦江之心”,除了区域行政中心的优势外,很大底气还是因为这里不仅是两条“东进大通道”的原点,更是成都首批TOD示范点——四川师大TOD的落地区域。未来这一区域的发展潜力,完全能转化为吊打市场的硬实力。

实力一:东进通道原点

5月6日,成都东部新区正式授牌首日,就迎来了51个项目集中开工,总投资达2385.03亿元,标志着东部新区进入全面建设阶段。“锦江之心”占据两条重要东进通道的原点,是主城区“吃螃蟹”的首个区域,这意味着它能最先最大化享受到未来新城和主城转换之间的红利。

△“锦江之心”是主城区和东部新区的转换门户

成龙大道——一条由锦江区三环发端的城市主轴,与成简快速路无缝链接,这是主城区通往东部新区的重要通道,可以说是一条最具雄心的东进动脉,能够实现与空港新城“零”距离。空港新城作为东部新区核心发展区域,未来将成为航空枢纽经济的强大引擎。

成都天府国际机场高速公路——这是连接主城区和天府国际机场的交通动脉,也是拉近成渝之间距离的重要通道。预计今年建成,届时从锦江之心片区出发,车程40分钟左右即可抵达天府国际机场。

△图源:成都发布

这两条重要的“东进”通道,并不是简单的交通干线,而是主城和新区之间重要的“直线型”经济传送带——实现内接主城中心,外连东部新区,聚合城市资源的目标。

实力二:四川师大TOD

这是锦江之心区别于其它版块的一根“定海神针”。该片区内拥有锦江区首批唯一一个TOD项目——四川师大TOD。在成都TOD综合开发的“黄金时代”,新的楼市开发“蓝海”也由此形成。

一切来自5月11日成都轨道集团发布的重磅消息:成都首张TOD地图正式曝光了首批16个TOD项目区域分布及特点。它们分布在成都14个区市县,其中位于锦江区的四川师大TOD,就在“锦江之心”这一范围内。

△首张成都轨道TOD地图

官方消息显示,这16个TOD项目已全部完成一体化城市设计并陆续进入施工阶段,今年将是TOD逐步兑现的开端。对于房地产市场来说,TOD具备两个重要的属性:示范+带动。

以地铁站点为圆心向周边辐射是所有成都TOD项目的最突出特点。成都TOD综合开发,就将以轨道交通为中心,在站点500米到800米范围内进行混合功能及高密度开发,构建集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城市中心。“TOD模式”不仅仅是一个针对车站、交通枢纽的设计,更是对一个城市整体发展、土地规划和应用的综合性理念,能够重塑城市格局。

△城市型TOD社区

这也意味着,待未来这样一个集多产业为一体的综合型项目建成后,不仅自身是中心,更是区域发展的超级引擎。举例为证:

香港九龙站项目TOD模式的建设使区域从一片荒芜变成香港商业中心;

韩国首尔D-CubeCityTOD项目,作为首尔首个整合文化、商业与交通于一体的城市综合体,每年能吸引数百万名游客;

日本东京的二子玉川站TOD,成功打造了响誉世界的地标,诠释了TOD综合体对于版块能级所带来的巨大提升。

由轨道交通发展延伸出来的TOD开发模式,是未来城市发展的“金钥匙”。这就意味着,受TOD项目辐射的区域将抢先成为区域价值看涨的中心。四川师大TOD作为三环内唯二、锦江区唯一的示范项目,应该说已经提前锁定了一个“中心价位”名额。

在地铁7号线及13号线(在建)交汇处的四川师大TOD,将作为助推四川师大片区提档升级的发展引擎,打造“新都市主义”现代公园式人居典范区。由此扩大到“锦江之心”范围,也势必会成为主城最重要和最值得期待的开发“热土”之一。

锐理君查询系统数据发现 ,近两年多家房企的拿地,都重点布局在TOD区域,这也是成都下阶段可行且可靠的最佳拿地方向之一。“锦江之心”也将循着这一路径蜕变——轨交聚集,商务、商业、居住同步升级,区域形象全面提升,土地和物业看涨,最终形成全新的城市价值高地。

△2017年至今陆肖TOD周边2公里土地成交情况 来源:锐理数据

△2017年至今四川师大TOD周边2公里土地成交情况 来源:锐理数据

向东崛起高端轴线

占位=上位

近两年,成都的高端市场格局激变,特征最明显的就体现在锦江区:从锦江区一环路发端,顺着成龙大道,成都向东形成了一条全新的高端轴线,“锦江之心”就位于这条轴线的中心位置。

成都高端新轴线成势

城南有天府大道、剑南大道形成的高端轴线,在通往东部新区的路上,锦江区也有一个高端典型。从下图可以清晰看到,以新希望D10天府——林家坡19800元/㎡地块(31.5亩)——攀成钢旁19800元/㎡地块(130.9亩)——禹洲地产18400元/㎡地块——德商锦江天玺为典型地块和项目组成的区域,已经架构起了成都向东的高端轴线。

△由锦江区发端的成都向东高端轴线初显

为什么说它是成都向东的高端轴线?数据是最好的论证。

多个高价地诞生。锐理数据RAP系统显示,2015—2019年锦江区共供应了(拍卖)24宗土地,合计面积约909亩,无论是数量还是体量,都在主城区中“垫底”,但土地量少背后凸显的是稀缺价值,区域的平均成交楼面地价一路高歌猛进,是主城区中唯一保持持续上涨的区域;最高楼板价来到19800元/㎡,也是目前成都最高(而且是两块地达到这一价格);在成都最高楼板价TOP5里,锦江区占了3席。

住宅持续高端化。这条轴线上扎堆的新希望D10天府(成交均价约33490元/㎡)、德商锦江天玺(成交均价约31412元/㎡)、新希望锦官府(成交均价约28920元/㎡)等高端项目,是成都当之无愧的高端符号。

高端轴线中心的两个价值

“锦江之心”恰恰位于这条高端轴线中心,它有两个价值点值得关注:

第一,区域土地相比还有溢价空间。林家坡和攀成钢旁的两宗19800元/㎡地块,配建严苛,实际拿地成本已经突破2万/㎡。德商锦江天玺地块,2017年拿地价格为10767元/㎡,在当年也是锦江区第二高的成交楼面价(住宅类用地),且需配建并无偿移交32%的租赁住房。在“锦江之心”范围内,最受关注的是禹洲地产18400元/㎡拿下的地块,这宗地位于三环内,突出特点是无租赁住房等特殊配建。从这个层面来看,未来“锦江之心”的土地市场,还有可以挖掘的空间。

最显著的例证是,当初禹洲地产以18400元/㎡的“门票”首进成都,很多业内外人士都表示“看不懂”,可随后两宗19800元/㎡地块彻底打消了市场的疑问。

第二,高端住宅需求将在这里二次聚合。“锦江之心”有地段、规划、TOD等加持,未来完全有机会形成高端需求的新吸附地:既能吸附认可主城价值但没有买入一环机会的外溢人群,更能作为“产业东进”的大后方,承接产业新城人口通往主城的高端居住需求。

“锦江之心”还是一个新概念,但这并不能掩饰它未来的高成长性。作为最先涉足这一区域的品牌房企,禹洲地产此前看似“随意”的落子,其实蕴含了对成都楼市发展大棋局的思考和把握——提前布局“锦江之心”,抢占成都向东进的原点和高地。

锐理君得到消息,位于“锦江之心”核心,禹洲地产在蓉壹号作品——禹洲·晏山河已经亮相,其在太古里.博舍设立的城市艺术展厅也已经正式开放。这个集合禹洲产品系大成,力主开创时代先河的项目,将如何撬动成都高端居住市场?在“锦江之心”,它能否成为城市居住的新符号?大家不妨去项目现场了解,锐理君也将持续跟进报道。

|稻草人

出品|锐理数据总部新媒体中心

声明|文中所标识的生活圈、交通、配套规划等,仅概略表示位置关系,并非行政机关区域划分,落实情况以政府文件为准。本稿件/报告为锐理数据原创,未经本司授权,任何企业、媒体、网站或个人均不得转载、链接、转贴或以其它方式复制发布、发表。本司授权使用的,不应超越授权范围,不得曲解和修改本稿件/报告所发布的内容,须注明"来源:锐理数据"。否则,本司均将依法追究其相关责任。

----END----

责任编辑:房产论坛